עודכן ב-03/2026

חישוב ריבית המשכנתא

כבר ראינו עד כמה הריבית היא חלק משמעותי מהחזרי המשכנתא ואיך היא מצטברת למאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא וההחזרים.
מהם הגורמים המשפיעים על גובה וסכום סופי של ריבית משכנתא:

• לכל בנק יש טבלת ריביות הקובעת באופן כללי מה גובה הריבית עבור המסלול (ריבית צמודה או לא, קבועה או משתנה וכו' ) ומספר שנות ההחזר. זה הבסיס אך הגורמים בהמשך יכולים להשפיע עליו. כאן מגיעה החשיבות להשוואת משכנתאות.
• רמת הסיכון שהבנק מייחס לבקשת המשכנתא שלכם. הבנק פועל להערכת הסיכון על ידי בחינת הלווה ובחינת הנכס.
  מה הבנק בודק לגבי הלווה: הבנק בודק האם אתם נוהגים לעמוד בהתחייבויות כספיות. הוא בודק את דירוג האשראי שלכם. בנק שאתם הלקוח שלו, עכשיו או בעבר, בודק איך התנהלתם מולו, למשל הלוואות שלקחתם, חריגה ממסגרות ועוד. בדיקה הכרחית היא בדיקת ההכנסות והיכולת הכלכלית, ותתבקשו להגיש מסמכים כמו תלושי משכורת.
  נתוני הנכס: הסיכון מושפע מהנכס שבחרתם ומהערכת שמאי הבנק - האם יש בעיות משפטיות, בעיות רישום או בעיות אחרות המורידות מערך הנכס או הופכות אותו להשקעה מסוכנת.
  השפעת תנאי המשכנתא מה אחוז ההון העצמי יחסית לאחוז המשכנתא, מה אורך תקופת המשכנתא, האם יש הלוואות נוספות שעלולות להגדיל את הסיכון. ככל שהמשכנתא מהווה אחוז קטן ממחיר הנכס ומספר ההחזרים קטן, גם הריבית תקטן. הסבר מפורט על שיקולי הבנק תמצאו ב"איך הבנק קובע את גובה הריבית למשכנתא".
  פעולות להקטנת רמת הסיכון: אם מוסר התשלומים שלכם בעייתי, כדאי להתחיל בסגירת חובות והגעה להסדרי תשלומים עם הנושים לפני שפונים לבנק לבקש משכנתא. רשימת פעולות המשפרות את דירוג האשראי האישי יש במאמר "מהו דירוג אשראי". במידת האפשר, מומלץ למצוא מקורות להגדלת ההון העצמי (רק מקורות שלא יגדילו את החובות מעבר ליכולת ההחזר שלכם), כדי שאחוז המימון באמצעות המשכנתא יהיה קטן יותר. גם קיצור תקופת המשכנתא מקטין את הסיכון, את זה עושים על ידי הגדלת ההחזר החודשי או שינוי לוח הסילוקין, אבל רק אם ההחזר החודשי אינו גבוה מידי יחסית לתזרים החודשי שלכם.
• כאן נכנס נושא לוח הסילוקין. לפי לוח הסילוקין מחשבים כמה מסכום ההחזר החודשי מתייחס לקרן (סכום ההלוואה המקורי) וכמה לריבית שנצברה עליו. לוח הסילוקין המקובל הוא שפיצר.
  לפי לוח שפיצר, בסיס ההחזר החודשי קבוע (עם שינויים בשל ההצמדה המדד וגובה הריבית), ובנוי מהחזר של ריבית וחלק מהקרן. בתחילה, רוב ההחזר הוא סילוק הריבית, ולכן הקרן אינה קטנה במידה רבה, והתוצאה היא שגם הריבית עליה אינה מצטמצמת. בהמשך רכיב הקרן בהחזר גדל והריבית קטנה.
  לפי לוח שווה – כל החזר מכיל רכיב קרן שווה, ורכיב ריבית משתנה. כך הקרן קטנה עם הזמן והריבית בעקבותיה, וההחזרים החודשיים שהחלו כגבוהים, הולכים וקטנים עם הזמן. אם נערוך חישוב משכנתא המשווה את סכום הריבית שהחזרנו לפי לוח שפיצר או לפי לוח קרן שווה, נראה שבלוח קרן שווה סכום הריבית קטן יותר, והוא חסך לנו כמות נאה של כסף.
  לכן, אם תוכלו להרשות לעצמכם החזרים חודשיים גבוהים יותר בתחילת הדרך, עדיף לשלם לפי לוח זה.
  
• שינויים בגובה הריבית: רוב סוגי הריבית משתנים במשך השנים. ריביות צמודות משתנות לפי המדד, או המט"ח שאליו הן צמודות. ריבית פריים משתנה לפי החלטות בנק ישראל. ריביות משתנות עולות או יורדות בנקודות השינוי שהוגדרו מראש. למשל, ריבית צמודה משתנה מושפעת גם מהמדד וגם מנקודת השינוי. יחד עם זאת, ריבית קבועה היא גבוהה יחסית לריביות צמודות, על מנת לספוג את אי שינויה לאורך חיי המשכנתא. כדאי לבחון כל מסלול בו אתם מעוניינים ולראות: א. איך הוא מושפע מהריבית הנוכחית במשק. ב. איך יושפע מעליית מדד, אינפלציה, העלאת ריבית הפריים או עליית המט"ח אליו ההלוואה צמודה.
• תקופות גרייס: הכוונה להלוואות בהן אין החזר חודשי בתקופה הראשונה או שההחזר החודשי כולל את הריבית בלבד ללא הקרן, ואת הקרן משלמים בסוף תקופת ההלוואה. משמש בדרך כלל, אם קניתם דירה אך טרם מכרתם את הקודמת, ולכן סכום הכסף אינו נזיל עדיין עבורכם. בשל ההצמדה למדד, הקרן שתחזירו עשויה להיות גבוהה מסכום הקרן המקורי. גם הריבית מצטברת על הקרן (שלא קטנה בינתיים) במשך תקופה ארוכה יותר ומגיעה לסכומים גבוהים. התוצאה של הלוואה כזו היא הגדלת הסכום הכולל של המשכנתא בריבית דריבית, שתתבטא או בהארכת תקופת המשכנתא או בהחזרי משכנתא גבוהים יותר. בדקו במחשבון ריבית דריבית את הריבית שנצברת על הלוואת גרייס ועד כמה היא מגדילה את הסכום שמחזירים.

לחישוב מדוייק של ההשפעות הללו ניתן להעזר במחשבון משכנתא וכן אפשר לפנות לייעוץ משכנתאות על מנת לצמצם למינימום את סכום המשכנתא הסופי.