עודכן בתאריך: 02/03/2026

קניית דירה היא אירוע מרגש המסמל את המעבר לעצמאות וליכולת לעצב בית התואם לדרישותיכם וחוש האסתטיקה שלכם. זו גם אחת העסקאות הגדולות ביותר שרוב האנשים מעורבים בהן, ולכן אחרי השלב בו מוקסמים מדירה ולפני השלב בו חותמים על חוזה לרכישתה, יש צורך לחשב האם ואיך תעמדו בעלות רכישת הדירה, כולל עלויות נלוות שאין דרך להמלט מהן, וביניהן העלות של מעורבות המדינה בעסקת הנדל"ן שלכם בדמות תשלומי מסים, אגרות והיטלים.

המסים מתחלקים למסים מקומיים של הרשות המקומית כמו: היטלי השבחה, אגרות כבישים ועוד הוצאות הנובעות מתוכניות פיתוח לאיזורים ושכונות בעיר ולמסי מדינה כמו מס רכישה.

בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה, בנין או קרקע לא בנויה, צריך לדווח לרשות מיסוי מקרקעין ולבחון האם יש לשלם מס רכישה ומה גובהו. החוק הרלוונטי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העוסק בהטלת מס רכישה ומס שבח. בדומה לכל החוקים העוסקים במסים הוא אינו חומר הקריאה הברור ביותר שאפשר למצוא. הדבר הראשון שעליכם לדעת, הוא שגובה מס הרכישה איננו אחיד, אלא משתנה מידי שנה לפי השתנות המדד, סוג ומחיר הנכס ומושפע מהנחות הניתנות במקרים מסויימים.

מי משלם מס רכישה

התשובה הקצרה היא, שמס רכישה משולם על ידי כל מי שרוכש זכות במקרקעין.
התשובה הארוכה יותר, היא שישנם מצבים בהם רשויות המס מעניקות פטור מתשלום מס הרכישה, או הנחה משמעותית על מס הרכישה.
רוצה לדעת יותר על הפטורים ואם הם מתאימים לך? בסעיף "פטור ממס רכישה והנחות במס רכישה" יש רשימת פטורים והנחות על מס רכישה שהמדינה נותנת.
ההנחה הרלוונטית לרוב רוכשי הדירות היא על "דירה יחידה", ההגדרה לדירה כזו מכילה כללים, תנאים ויוצאים מהכלל, וגם פסיקת בתי המשפט עוסקת ב"דירה יחידה". זה אומר שגם במקרים שלא נראים כ"דירה יחידה", כדאי לבדוק אולי בכל זאת יש פרצה שתגדיר את הדירה כדירה יחידה. חלק מהמקרים האלה מתוארים בסעיף "מס רכישה לדירה ראשונה".

מתי משלמים מס רכישה?

יום העסקה, שבו צריך לשלם את מס הרכישה, נקבע לפי האירוע המוקדם: יום החתימה על החוזה, יום חתימה על זכרון דברים, יום התשלום הראשון או יום החתימה על יפוי כח בלתי חוזר. בדרך כלל זהו יום החתימה על החוזה, שלפי הנוהג הרגיל גם חותמים במסגרתו על יפוי כח ומעבירים תשלום ראשון.

משפרי דיור שרוצים להחשב כבעלי דירה יחידה, צריכים למכור את דירתם הישנה בתקופה שהחוק קבע. רק לאחר המכירה קובעים מה המעמד של הדירה החדשה: אם מכרתם את הדירה הישנה בזמן המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין היא תחשב ל"דירה יחידה". אם הדירה הקודמת נמכרה באיחור, הדירה החדשה תחשב כ"דירת מגורים נוספת".

הארכות מועד והקלות בתקופות מיוחדות

במהלך מלחמת "חרבות ברזל" היו מספר הארכות מועד לפעולות ותשלומים לרשות המיסים. החלטה על הקלת האכיפה ברשות המיסים הגיעה גם במבצע "שאגת הארי".

הארכות מועד קודמות במהלך מלחמת "חרבות ברזל" נקבעו בחוקי הארכת מועדים.

בינואר 2024 יצאה הוראת להארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל
פעולות שזכו להארכת מועד: שומה, תיקון שומה, הגשת עררים והשגות, הגשת בקשות והודעות, משפרי דיור זכו להארכת התקופה בה הם רשאים למכור את הדירה הקודמת כדי שהחדשה תחשב כדירה יחידה.
באפריל 2024 נקבעה תוספת להוראה להארכת מועד.

מס רכישה לסוגי נכסים

בהתאם להגדרת החוק, לנכסים שונים נקבעו מדרגות מס שונות. תעריפי מס רכישה מתעדכנים בכל שנה ב- 16 לינואר, בהתאם להשתנות המדד. סכומי מס הרכישה הנוכחיים נקבעו ביום 16.1.26. בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" הוחלט להקפיא את סכומי מס הרכישה והם ישארו כפי שהיו ב-2024 עד שנת 2028, ולא לעדכן אותם בהתאם לשינויי המדד. רק ב-2028 סכומי מס הרכישה יעודכנו שוב, אך לא יכללו את שינויי המדד בתקופת ההקפאה.

דירת מגורים מוגדרת בחוק כדירה המשמשת למגורים או דירה שבנייתה לא הסתיימה אך מיועדת לשימוש למגורים. הגדרה זו כוללת גם רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה מתוך מטרה שהמקום ישמש בעתיד כדירת מגורים, אך נושא קבוצות הרכישה הוא מורכב - השוני הרב ביניהן והתחום הרחב של תכנוני מס יכולים לעורר מחלוקות בין קבוצות הרכישה ובין רשות המסים.

מס רכישה לדירה ראשונה

כשאומרים "דירה ראשונה" מתכוונים לאנשים שבבעלותם יש רק דירה אחת. המחוקק העדיף להשתמש במושג "מס רכישה על דירת מגורים יחידה" לתיאור רוכשים מסוג זה. לדירת מגורים יחידה נקבעו מדרגות מס נמוכות במטרה להקל על משפחות וזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. כדאי לבדוק האם אתם והדירה שרכשתם עונים להגדרה הזו וכן לתכנן מראש את צעדיכם כדי שתתאימו להגדרה.

מהי דירת מגורים יחידה

אתם יכולים להיחשב כבעלי דירת מגורים יחידה גם במקרה שיש בבעלותכם פחות משליש בדירת מגורים אחרת או פחות מחצי בדירה שהתקבלה בירושה.

רוכשים שאינם זכאים להקלות מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה:

ההגדרה אומרת "תושב ישראל" כלומר, אדם שחי בישראל. הגדרה זו מונעת מחברות בע"מ ומתושבי חוץ להיות בעלי דירה יחידה והם יאלצו לשלם לפי מדרגות המס של דירה נוספת. כדאי לדעת שתושב חוץ שהוכר כ"תושב חוזר" או שהפך לתושב ישראל תוך שנתיים מרכישת הדירה - יחשב כתושב ישראל. קיימים עוד מקרים בהם תושבי חוץ יכולים להאבק בהגדרתם ככאלה, כי מבחני החוק ורשות המסים לקביעת מיהו תושב חוץ אינם נותנים תשובה אחת פשוטה והרבה דיונים משפטיים נערכו בנושא בעבר.

באיזה מקרים מי שקנה דירה חדשה ומכר את הקודמת ("משפר דיור") נחשב לבעל "דירה יחידה"?

משפרי דיור: הגדרה זו קיימת כדי לאפשר לאדם תקופת חפיפה של בעלות על שתי דירות, כאשר הוא קנה דירה חדשה אבל עדיין לא הספיק למכור את הישנה. תקופת החפיפה נקבעת לפי המועד בו קניתם את הדירה החדשה, וגם למלחמת "חרבות ברזל" יש השפעה על הארכת מועדים:

• רכישת דירה מיד שניה: אם רכשת דירה מיד שניה לפני 7.10.21, עליכם למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים.
  הארכת מועד של מלחמת "חרבות ברזל": אם הרכישה היתה מ- 7.10.21 ועד 31.5.23 יש לכם 27 חודשים למכור את דירתכם הקודמת או עד 7.4.24 - המאוחר מביניהם.
  רוכשי דירה מ-1.6.23 ועד 7.1.24 זכאים רק ל-21 חודשים עד למכירת הדירה הישנה, ובזאת נגמרות הארכות המועד בעקבות המלחמה.
  רוכשי דירה מ-8.1.24 ועד 31.5.25 - יש לכם רק 18 חודשים למכור את הדירה. תודו על כך לחוק ההסדרים מ-2024 שקיצר ל-18 חודשים לרוכשי דירה בתקופה שמיום 1.6.23 ועד 31.5.25, ורק מלחמת חרבות ברזל שנתקעה באמצע, ביטלה את הקיצור במשך רוב התקופה הזו.
  לרוכשים מ-1.6.25 ואילך - יש למשפרי הדיור 24 חודשים למכור את הדירה, כמו שהחוק קובע. אלא אם יגיעו הוראות שעה ותיקוני חוק נוספים.
• רוכשי דירה מקבלן צריכים למכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים מהיום בו הקבלן אמור להעביר את החזקה בדירה. אם היה איחור, שלא תלוי בקונה, בהעברת החזקה - 12 החודשים יתחילו במועד העברת החזקה בפועל. הסיבה לבחירה ביום העברת החזקה היא ההבנה שלעתים קרובות יש איחורים ועיכובים בבניה שאינם תלויים ברוכש וברצונו ומשפיעים על יכולתו לקבוע מועד יציאה מדירתו הנוכחית עם מכירתה. בדרך כלל, הרוכש יוכל לבחור בין שתי האפשרויות - חישוב כאילו רכש דירה מיד שניה או כאילו רכש מקבלן.
• קבוצת רכישה: בהנחה שקבוצת הרכישה הוכרה כרוכשת דירת מגורים, יש מספר מצבים המאפשרים להכיר בה כדירת מגורים יחידה.
  למשל, אם קניתם דירה במסגרת קבוצת רכישה אבל יש עיכוב משמעותי בהשלמת הבנייה, ועכשיו אתם תקועים ורוצים לקנות דירה אחרת ולמכור את חלקכם בקבוצת הרכישה, יש סיכוי שיכירו בכם כבעלי דירה יחידה אם אתם עומדים בתנאי החוק, וביניהם: מדובר בדירת מגורים יחידה, העיכוב לא באשמת הרוכש, הוא ימכור את חלקו בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים מסיום הבניה ובנוסף יש להוכיח עיכוב והאטה כמוגדר בחוק.

מי שלא מכר את דירתו הישנה בתקופה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין, או שמכר רק חלק מהזכויות בדירה, הדירה החדשה תחשב כ"דירת מגורים נוספת" וישלמו מס רכישה לפי הגדרה זו.

עוד מצבים בהם דירה נחשבת ל"דירה יחידה"

• בעלות חלקית בנכס נוסף במקרים הבאים:
  אם אתם בעלים של 1/3 או פחות מהזכויות בדירה או אם קיבלתם בירושה 1/2 דירה או פחות, כאשר תרכשו דירת מגורים, המדינה תתייחס אליכם כרוכשי דירת מגורים יחידה ראשונה.
• משפר דיור המוכר שתי דירות שבבעלותו כדי לקנות דירה אחת טובה יותר ואין לו אף דירה נוספת פרט לשתיים אילו. הפטור הזה יוכר רק פעם אחת בחיי אדם ויש לו מספר תנאים. ביניהם שערך שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ-2 מליון ש"ח (הסכום המדוייק משתנה מידי שנה בהתאם למדד). אם אתם עונים על תנאים אילו, בררו לפני שאתם קונים את הדירה המשופרת איך עליכם לבצע את מכירות הדירות הקודמות ורכישת החדשה כדי לזכות בפטור.
• לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת: עקרונית כל בני המשפחה הגרעינית נחשבים לרוכש אחד. כלומר, בני זוג שקונים דירה ביחד וילדיהם עד גיל 18, נחשבים כרוכש אחד. אבל יש מקרים בהם לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת, שאינה שייכת לבן הזוג השני. למשל דירה שנרכשה לפני הנישואין או דירה שאחד מהם ירש. במצבים כאלה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עורך דין המתמחה במקרקעין, ולבדוק את האופציה של פיצול שומה, וכך בן זוג אחד ישלם מס רכישה על חלקו היחסי בדירה כ"דירה נוספת" והשני ישלם מס על חלקו כ"דירה יחידה".

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

לדוגמה: קניתם דירה שעונה להגדרה "דירה יחידה", בעלות של 2 מיליון ש"ח. קודם כל, עליכם לבדוק באיזו מדרגה נמצא הסכום 2 מיליון - המדרגה השנייה. מקבלים פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,978,745 ש"ח (המדרגה הראשונה), ונשאר לשלם מס רכישה רק על ההפרש.

ההפרש בין הסכומים: 2,000,000-1,978,745. התוצאה היא 21,255 ש"ח, וזה הסכום עליו משלמים את מס הרכישה. מס רכישה במדרגה השנייה הוא 3.5% מתוך 80,855 ש"ח שנותרו למדרגה השניה ונקבל - 744 ש"ח. כלומר, אתם צריכים לשלם לרשויות המס 744 ש"ח עבור דירה שעלותה 2 מיליון ש"ח, ומוגדרת כדירה יחידה.

מס רכישה לדירה נוספת

"דירה נוספת" היא כל דירת מגורים שלא הכירו בה כדירת מגורים יחידה. לדוגמא: רכשת 3 דירות - כל אחת מהן תוגדר כ"דירה נוספת" ומס הרכישה לכל אחת מהן יחושב בהתאם. ההנחה היא שכל דירה שאינה דירת מגורים יחידה היא דירה להשקעה.

המיסוי על דירות להשקעה משתנה מידי פעם - כשהמדינה רוצה להקטין את מספר הדירות להשקעה ולעודד זוגות צעירים לקנות דירה יחידה, היא מעלה את המיסוי על דירה נוספת. כשהמדינה רוצה לעודד השקעות - היא מורידה את המיסוי.

הוראת השעה האחרונה היתה אמורה להסתיים ב-2024, אך הקפאת מדרגות המס האריכה את התקופה: רוכשי דירה בתקופה שמ- 16.1.25 ועד 31.12.26 עדיין ישלמו לפי ההוראה הקודמת שתשאר בתוקף עד 31.12.26 וקובעת 2 מדרגות מס בגובה 8% ו-10%.

הנחה במס רכישה - "העברה ללא תמורה"

"העברה ללא תמורה" היא הדרך של רשות המסים להגיד שהדירה ניתנה במתנה, ואם מדובר בדירת מגורים שניתנה במתנה מקרוב משפחה, משלמים רק שליש ממס רכישה הרגיל. מחשבים את המס לפי שווי הדירה, ואז מורידים ממנו שני שליש.

"קרוב משפחה" הוא קרוב מדרגה ראשונה כמו בן זוג, ילד, הורה, אח וכן בן זוג של ילד ובן זוג לשעבר של מקבל המתנה, אם היו בני זוג ב- 6 חודשים שלפני העברת הדירה.

מקרה מיוחד של העברה ללא תמורה שמאפשר פטור מוחלט ממס רכישה הוא כשבני זוג גרים ביחד באותה הדירה, ואחד מהם נותן את הדירה במתנה לשני.

מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים

מס הרכישה על נכסים שאינם מוגדרים כדירת מגורים עומד על 6% ממחיר העסקה. אם תהיתם על איזה נכסים תשלמו את הסכום הזה:

• קרקע לא בנויה
• בניין
• מגרש - ללא קשר ליעודו
• חנות, משרד או מחסן
• דירת נופש בחלק מהמקרים, תלוי בחוזה המכר ובשימוש בפועל

ניתן לקבל החזר על 1/6 ממס הרכישה ששולם אם עומדים בתנאי החוק: 1. לא הגשתם את תשלום המס כחלק מההוצאות למס הכנסה. 2. לפי התב"ע ניתן לבנות לפחות דירת מגורים אחת על השטח. 3. ניתן היתר בניה תוך 24 חודשים מהרכישה.

צריך להגיש למיסוי מקרקעין בקשה לתיקון שומה (טופס 7085), ואם הבקשה התקבלה, יוחזר לך 1% מערך הרכישה ותשלום המס הסופי מסתכם ב-5% בלבד.

מס רכישה על קרקע חקלאית

קרקע חקלאית מתחלקת לשניים:

• מס רכישה עבור החלק שמיועד למגורים יחושב על פי מדרגות המס הרגילות של דירה - דירה יחידה או נוספת , לפי הנסיבות.
• לחלק שמיועד לחקלאות יש מדרגות מס מיוחדות, שכן עודכנו ב-2026: עד 631,335 ש"ח משלמים 0.5% מס, מעל סכום זה משלמים 5% מס.

איך מחשבים מס רכישה

מס רכישה מחושב לפי השווי של הנכס, כשברוב המקרים מתייחסים למחיר העסקה כמחיר של שווי הנכס. ניתן לבצע חישוב של גובה המס אותו יהיה עליכם לשלם באמצעות מחשבון מס רכישה.

במחשבון זה יש להזין את כל הפרטים הרלוונטים לעסקה:

• סוג הנכס
• מה סכום העסקה
• האם אתם זכאים לפטור או הנחה במס מסיבה כלשהי

חישוב מס רכישה כשקונים חלק מנכס

לעתים רוכשים רק חלק מהזכויות בקרקע או בדירה. יש מי שיחשוב שבמצב זה מחשבים את המס לפי הסכום ששילם הקונה, אך זה לא המצב.

במקרה כזה בודקים מהו השווי המלא של הנכס, כאילו רכשתם את כולו. על סכום זה מחשבים את מלוא המס ואז מכפילים באחוז הנכס שהקונה רכש.

לדוגמא: משקיע רכש 25% מהזכויות בדירת מגורים בסכום של 1,000,000 ש"ח.

סכום העסקה אם היה קונה את כל הזכויות בדירה הוא 4,000,000 ולפיו נחשב את המס על הדירה במחשבון מס רכישה ויתקבל שהמס הוא 320,000 ש"ח. מאחר והמשקיע רכש רק 25% מהדירה:

320,000*0.25=80,000 ש"ח.

איך משלמים מס רכישה

הצהרה על עסקה במקרקעין

בכל בעסקת נדל"ן חייבים ליידע את מיסוי מקרקעין על פרטיה. גם אם זכאים לפטור ממסים.

הצדדים חייבים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים, תוך 30 יום מביצועה.

בדרך כלל ההצהרה היא אחד המסמכים שעורכי הדין המלווים את העסקה יכינו עבור הצדדים וגם יגישו אותה למשרדי מיסוי מקרקעין במחוז בו נמצא הנכס ושם גם משלמים מס רכישה.

ההצהרה מכילה את כל פרטי העסקה, כמו פרטי הנכס שנרכש, סכום העסקה, פרטי הצדדים ועוד.

שומה עצמית במס רכישה

כחלק מההצהרה הרוכש יכול להצהיר על סכום מס הרכישה שהוא צריך לשלם ויפרט את החישוב שערך כדי להגיע לסכום זה. פעולה זו נקראת "שומה עצמית". השומה העצמית תכלול גם את כל הפטורים וההנחות שהרוכש זכאי להן.

רשות המסים יכולה לקבל את השומה העצמית או לערוך שומה משלה שתחייב את הרוכשים.

אם נראה שהשומה אינה נכונה, ניתן להגיש לרשות המסים השגה על השומה תוך 30 יום.

קיים גם הליך "תיקון שומה" המיועד למקרים בהם התגלתה טעות בשומה המקורית, או שהתגלו פרטים חדשים המצדיקים את תיקון השומה. ניתן להגיש בקשה לתיקון בתוך 4 שנים, באמצעות טופס 7085.

הצהרה על אמצעי תשלום

אחד מסעיפי ההצהרה על העסקה דורש מכם לפרט איך שילמתם עבור הדירה, כמו העברה בנקאית, שיק בנקאי וכד'. דרישת פירוט אמצעי התשלום נוספה במסגרת הוראות החוק לצמצום השימוש במזומן. אם רשמתם בהצהרה שתשלימו את פרטי אמצעי התשלום בשלב מאוחר יותר (וזה המצב לעתים קרובות), תקבלו מרשות המסים מכתב הדורש להשלים את המידע הזה בחודשים הבאים. יכול להיות שעד שהמכתב יגיע לא תזכרו מה רשות המסים רוצה ולמה, אבל אל תתעלמו ממנו, אלא מלאו את הטופס המקוון במועד הנדרש, המכיל הערה קטנה עד בלתי נראית המבהירה איך להתייחס בהצהרה למשכנתא שלקחתם.

אפשרויות תשלום מס רכישה

אם לא שילמתם מס רכישה תוך שימוש בגישה המקוונת של עורך הדין, הכנסו לתשלום מס רכישה באינטרנט, באמצעות שירות תשלום חובות מיסוי מקרקעין של רשות המיסים. דרכים אחרות לתשלום הן להגיע למשרד מיסוי מקרקעין בו הוגשה ההצהרה, לשלם באחד הבנקים או בבנק הדואר.

בדרך כלל עורך הדין המלווה את המכירה יבצע את החישוב, יגיש את ההצהרה והשומה העצמית ולעתים קרובות גם ישלם את מס הרכישה באופן מקוון דרך מערכת מייצגים בשם הקונה. תוכלו להעזר בו גם לצורך מילוי ההצהרה על השלמת אמצעי תשלום.

החזר תשלום עודף של מס רכישה

במידה ושילמתם מס רכישה גבוה יותר ממה שהיה צריך, יש לכם אפשרות לקבל את היתרה בחזרה. עליכם להיכנס לאתר רשות המיסים ולפי תעודת הזהות שלכם, תוכלו לבדוק האם קיימת יתרה לזכותכם. אם יש לכם יתרת זכות שגובהה עד 500 ש"ח, אתם מזינים פרטי חשבון בנק באתר רשות המסים ותקבלו את הכסף.

לקבלת החזר על סכומים גבוהים יותר, תדפיסו את הטופס שבאתר, ולאחר מילויו תגישו אותו לבנק בו מתנהל חשבונכם. הבנק יטפל בהחזר מול רשות המסים.

פטור ממס רכישה והנחות במס רכישה

במעט מאד מקרים קיים פטור ממס רכישה, אך בתקנות מס רכישה נקבעו מספר אוכלוסיות הזכאיות להנחה במס רכישה, הנחה שיכולה להתבטא בסכומים משמעותיים.

הנחה במס רכישה לנכה ועיוור, למשפחות שכולות ולנפגעי פעולות איבה

מי שהוכר כנכה או עיוור על ידי ביטוח לאומי לפני הרכישה, וכן מי שהוכר כמשפחה שכולה או נפגע פעולת איבה יקבל הנחה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים שבה הוא מתכוון להתגורר. את ההטבה הזו אדם יכול לנצל רק פעמיים במשך חייו. כדי לקבל את ההטבה יש למלא את טופס 2973.

מס הרכישה על דירת מגורים ששוויה מעל 2.5 מליון ש"ח יהיה על סך 0.5% משווי העסקה וזוהי הנחה משמעותית ביותר על מס הרכישה.

בדירת מגורים יחידה אשר שוויה עד 2,500,000 ש"ח יש הקלה אחרת: אין מס רכישה על מדרגת המס הראשונה, כלומר, על החלק ששוויו עד 1,978,745 ש"ח בשנת 2025. הרוכש ישלם 0.5% מס רכישה רק על מדרגת המס השניה. נאמר שהוא רכש דירה שמחירה הוא 2,500,000 ש"ח – הוא ישלם מס שגבהו 2,606 ש"ח. אדם רגיל הרוכש דירת מגורים יחידה באותו הסכום ישלם מס רכישה בסך 20,538 ש"ח.

הורים לילד נכה ב- 100% ועומדים בתנאי החוק זכאים להנחה דומה להנחת מס רכישה לעיוור וגם מקבלים הנחת מס רכישה על קניית קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים.

הנחת מס רכישה לעולה חדש

עולה חדש שרכש עסק או דירת מגורים משנה לפני עלייתו ועד 7 שנים לאחר עלייתו לישראל זכאי להנחה במס רכישה, לפי מדרגות המס המפורטות כאן (גם הן הוקפאו ונשארו כפי שהיו ב-2024 עד שנת 2028). את ההנחה המשתלמת הזו ניתן לנצל פעם אחת בלבד.

מס רכישה על נכס למטרות עסק, כולל משק חקלאי:

מס רכישה על דירה:

כמה כללים לקבלת ההטבה:

• אם שווי הדירה גבוה יותר מ-20,183,565 ש"ח, אי אפשר להשתמש בהנחה הזו. אין הגבלת שווי על רכישת נכס למטרת עסק.
• עולה חדש ששירת בצבא שירות חובה או שהיה בשירות לאומי וקונה נכס למטרת עסק - לא מכניסים את תקופת השירות לספירת 7 השנים.
• זוג נשוי שרק אחד מהם הוא עולה חדש - יקבלו את ההטבה, בקניית נכס או בקניית דירה, כאילו שניהם נחשבים לעולים חדשים.
• זוג לא נשוי שרכש דירה או נכס למטרת עסק, ורק אחד מהם הוא עולה חדש - אם הם מתחתנים תוך שנה מהרכישה, זכאים להטבה ויכולים לקבל החזר של ההפרש בין הסכום ששילמו וסכום המס לפי ההטבה.

הנחות לניצולי שואה נכי המלחמה בנאצים

ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים זכאים להנחות הבאות:

• ניצול שואה שנקבעה לו נכות של 50% ומעלה: ישלם מס רכישה של 0.5% בלבד על דירה יחידה ששוויה מעל 2.5 מליון ש"ח. לדירה עד 2.5 מליון ש"ח יקבל פטור מלא ממס על מדרגת המס הראשונה לדירה יחידה ו-0.5% מס על היתרה.
• נכה מלחמה בנאצים שנקבעה לו נכות של 19% ומעלה זכאי לאותן הטבות שמקבל ניצול שואה.
• ניצול שואה בדרגת 50% ומעלה המקבל רנטה מגרמניה אינו מקבל אוטומטית הנחה במס רכישה. עליו לבקש אותה בטופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה מהוועדה להחזר מסים עקיפים במשרד האוצר והם יחליטו אם הוא זכאי להנחה.

סיכום

תשלום מס רכישה מתבטא בדרך כלל בתוספת של עשרות עד מאות אלפי ש"ח המצטרפים למחיר הדירה או הקרקע שרכשתם. על מנת לנצל את מלוא ההנחות במס רכישה שהחוק מציע, כדאי שהשומה העצמית תבוצע בידי עורך דין או שמאי המתמחים בכך ויודעים לבחור את דרך החישוב המתאימה ביותר. לפני שאתם רוכשים דירה, כאשר אתם מחשבים כמה כסף תוכלו להשקיע לשם כך, חשוב מאד לקחת בחשבון הוצאות גבוהות נוספות כמו מסים שונים, עמלות, שיפוצים וכן הלאה. זה גם הזמן לבחון כמה משכנתא תצטרכו ולהתעמק בתמהילי המשכנתא ובדיקה מהו תמהיל משכנתא שיתאים לכם. תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בכל ההיבטים הכספיים והחישובים ויעזור לקבל משכנתא בתנאים טובים. חשוב להשתמש במחשבונים ובמידע אמין כדי להשיג אומדן טוב על הסכום הנדרש להגשמת השאיפה לרכישת הבית בו תחיו בשנים הבאות.

רשימת מקורות מידע לקריאה נוספת:

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974
• רשות המיסים